전세사기 피해자가 경매나 공매를 거쳐 회수한 금액이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못하면 국가가 부족한 금액을 지원하는 전세사기 보증금 최소보장제가 시행됩니다.
신탁사기 등으로 정상적인 임대차계약의 효력을 인정받기 어려운 피해자에게는 경매·공매가 끝나기 전에 지원금을 먼저 지급하는 선지급·후정산 제도도 함께 도입됩니다.
관련 내용을 담은 「전세사기특별법」 시행령 개정안은 2026년 10월 6일 국무회의에서 의결됐으며, 2026년 11월 13일부터 시행됩니다.
전세사기 보증금 최소보장제란?
전세사기피해자로 결정된 임차인이 경매·공매 등을 통해 회수한 금액이 임차보증금의 3분의 1보다 적을 경우, 그 차액을 최소지원금으로 지급하는 제도입니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 시행일 | 2026년 11월 13일 |
| 최소보장 기준 | 임차보증금의 3분의 1 |
| 지원방식 | 기존 피해회복액을 제외한 부족분 지원 |
| 선지급 대상 | 신탁사기 등 무권계약 피해자 |
| 업무 담당 | 한국토지주택공사 LH |
| 처리기간 | 신청일부터 90일 이내 |
보증금 3분의 1을 전부 지급하는 것은 아닙니다
이번 제도는 모든 피해자에게 임차보증금의 3분의 1을 현금으로 일괄 지급하는 방식이 아닙니다.
임차보증금의 3분의 1에 해당하는 금액을 최소보장금으로 정한 뒤, 피해자가 이미 경매 배당이나 채권 변제 등을 통해 회수한 금액을 차감하고 남은 부족분을 지원합니다.
임차보증금의 3분의 1 − 경매·공매 배당금 − 보증금반환채권 변제금 − 경매차익 − 임대료 지원액 등
최소지원금 계산 예시
임차보증금이 1억5천만원이라면 최소보장금은 보증금의 3분의 1인 5천만원입니다.
- 임차보증금: 1억5천만원
- 최소보장금: 5천만원
- 경매 배당금: 2천만원
- 경매차익: 1천만원
- 기존 피해회복액: 총 3천만원
- 최소지원금: 5천만원−3천만원=2천만원
따라서 피해자는 기존에 회수한 3천만원과 최소지원금 2천만원을 합해 보증금의 3분의 1인 총 5천만원을 회복하게 됩니다.
선지급·후정산 제도란?
선지급·후정산 제도는 신탁사기 등 무권계약 피해자를 대상으로 경매·공매가 종료되기 전에 일정 금액을 먼저 지급하는 제도입니다.
선지급금은 최소보장금에서 임차보증금반환채권을 통해 이미 변제받은 금액과 선지급 전까지 받은 임대료 지원액 등을 차감해 산정합니다.
선지급 이후 경매나 공매를 통해 추가로 보증금을 회수하면 해당 금액을 반영해 최종 정산합니다.
최소지원금과 선지급금 차이
| 구분 | 최소지원금 | 선지급금 |
|---|---|---|
| 지급 시점 | 경매·공매 등 처분절차 종료 후 | 경매·공매 등 종료 전 |
| 주요 대상 | 피해회복액이 보증금의 3분의 1보다 적은 피해자 | 신탁사기 등 무권계약 피해자 |
| 사후 정산 | 추가 회수금이 생기면 반납 가능 | 추가 회수금 등을 반영해 정산 |
최소지원금 신청 시기
최소지원금은 피해주택의 처리 상황에 따라 신청할 수 있는 시점이 달라집니다.
- 피해주택을 LH가 매입하는 경우: 경매차익 산정이 완료된 이후 신청
- LH 매입을 요청하지 않은 경우: 피해주택 처분 절차가 완료된 이후 신청
선지급금 신청 시기
선지급금은 다음 절차가 완료되기 전에 신청해야 합니다.
- 피해주택의 LH 매입이 완료되기 전
- 피해주택 경매·공매 등 처분 절차가 완료되기 전
신청할 수 있는 시기를 놓치지 않도록 피해주택의 경매 진행상황과 LH 매입 절차를 함께 확인해야 합니다.
신청할 때 필요한 서류
국토교통부가 발표한 주요 제출서류는 다음과 같습니다.
- 전세사기피해자 결정문
- 임대차계약서 사본
- 주민등록표 초본
- 피해주택 등기사항전부증명서
- 경매 배당표 또는 공매 배분계산서
- 임차보증금반환채권 변제 관련 서류
- 임대료 지원금 등 기존 피해회복액 확인자료
- 신청서와 개인정보 제공 동의서 등 추가서류
신청인의 피해유형과 경매·공매 진행상황에 따라 제출서류가 추가될 수 있습니다. 질병이나 해외 체류 등으로 본인이 직접 신청하기 어려운 경우에는 대리인을 선임해 신청할 수 있습니다.
신청 후 지급절차
- 전세사기피해자 결정 여부를 확인합니다.
- 최소지원금 또는 선지급금 신청요건을 확인합니다.
- 신청서와 증빙서류를 LH에 제출합니다.
- LH가 기존 피해회복액과 지원금액을 심사합니다.
- 신청일부터 90일 이내에 지급 여부와 금액을 통지합니다.
- 지급결정에 따라 신청인에게 지원금을 지급합니다.
부득이한 사유가 있으면 처리기간을 30일 범위에서 한 차례 연장할 수 있습니다.
결정금액에 이의가 있을 때
지급 여부나 지급금액에 이의가 있다면 결정 통지를 받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있습니다.
결정통지서를 받은 뒤 지원금 산정에 반영되지 않은 배당금이나 채권변제 자료가 있는지 확인하고, 필요한 증빙자료를 갖춰 이의신청해야 합니다.
지원금 반납이 필요한 경우
최소지원금이나 선지급금을 받은 이후 경매 배당, 보증금 반환 또는 채권 회수 등으로 추가 피해회복금이 발생하면 해당 사실을 신고하고 중복 지급된 금액을 반납해야 할 수 있습니다.
반납 사유가 발생했는데도 신고하지 않거나 정해진 기간에 금액을 반납하지 않으면 위반 횟수에 따라 최대 3천만원의 과태료가 부과될 수 있습니다.
신청 전 확인할 사항
- 전세사기피해자 결정문을 발급받았는지 확인합니다.
- 경매·공매의 현재 진행단계를 확인합니다.
- LH 피해주택 매입 요청 여부를 확인합니다.
- 기존에 회수한 배당금과 변제금액을 정리합니다.
- 경매차익과 임대료 지원금 수령 여부를 확인합니다.
- 최소지원금과 선지급금 중 신청 가능한 유형을 확인합니다.
임차보증금의 3분의 1을 모든 피해자에게 추가로 지급하는 제도가 아닙니다. 경매 배당금과 경매차익, 채권 변제금 및 임대료 지원액 등을 모두 포함한 피해회복금이 보증금의 3분의 1에 미치지 못할 때 그 부족분을 지원합니다.
자주 묻는 질문
전세사기 피해자라면 보증금의 3분의 1을 모두 받을 수 있나요?
아닙니다. 보증금의 3분의 1을 최소보장금으로 정하고 기존에 회수하거나 지원받은 금액을 차감한 부족분만 지급합니다.
언제부터 신청할 수 있나요?
제도 시행일은 2026년 11월 13일입니다. 실제 접수 일정과 신청창구는 LH와 전세사기피해자 지원관리시스템의 후속 안내를 확인해야 합니다.
최소지원금은 경매가 끝나기 전에 신청할 수 있나요?
일반적인 최소지원금은 경매차익 산정이나 피해주택 처분절차가 완료된 이후 신청합니다. 경매·공매 종료 전에 지급받는 제도는 신탁사기 등 무권계약 피해자를 위한 선지급금입니다.
신청하면 바로 지급되나요?
LH는 신청일부터 90일 이내에 지급 여부와 지급금액을 결정합니다. 부득이한 경우에는 30일 이내에서 한 차례 연장할 수 있습니다.
결정된 금액에 이의를 제기할 수 있나요?
결정 통지를 받은 날부터 30일 이내에 이의신청할 수 있습니다.
정리
전세사기 보증금 최소보장제와 선지급·후정산 제도는 2026년 11월 13일부터 시행됩니다.
최소지원금은 보증금의 3분의 1에서 경매 배당금과 경매차익, 보증금반환채권 변제액 및 임대료 지원액 등을 뺀 부족분으로 계산합니다.
신탁사기 등 무권계약 피해자는 경매·공매 종료 전에 선지급금을 신청할 수 있으며, 이후 추가로 회수한 금액을 반영해 정산하게 됩니다.
구체적인 신청서식과 접수방법은 시행일에 맞춰 LH와 전세사기피해자 지원관리시스템에서 안내될 예정이므로 신청 전에 최신 공지를 확인하시기 바랍니다.
※ 본 내용은 2026년 10월 6일 국토교통부가 발표한 「전세사기특별법」 시행령 개정안 자료를 기준으로 작성했습니다.
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